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房贷利率下调5%!21城政策松动!合肥周末两盘日光,别墅、大平层高端业态遭疯抢!购房者进入最后买房时间窗口!

发布日期:2019-02-25 浏览次数:151

      2019年2月,中国房地产市场迎来了一波强势复苏。在还未到金三银四的时候,已经有不少售楼部的置业顾问忙的不可开交。


      在周末探盘的时候,新站某双地铁房的置业顾问跟笔者算了一笔账:案场每天有18个置业顾问,2个销售经理。现在每天的自然到访(没有任何电话邀约、拉访)平均每人能接7、8组客户。现在忙的销售经理也已经需要亲自上阵。算下来每天自己过来看房的人起码有150组。再加上之前电话、网络邀约的客户,还有我们散发传单引导的客户,工作日每天就有将近300组客户来访。周末人更多。

       现在我们连去卫生间的时间都没有,而且卫生间门口都要排很长的队。


周末开盘

“售罄”此起彼伏



上周六,滨湖区某盘在营销中心加推2栋毛坯大平层,总计102套房源。


由于这次加推的是项目最后2栋,也是市场少见的大平层,所以前往现场的买房人较多。



图片来源于 @合肥楼市新观察


      摇号持续40分钟,102套房源便告售罄。


      周六上午,肥西某别墅盘在天鹅湖大酒店开盘。





      现场大概有200多组客户,近500人来抢房,仅1小时售罄。


      合肥市场的火爆,已经从刚需限价房,蔓延到别墅、高首付高品质房了。



21城松绑

利率下调5%



      笔者觉得无论什么时候,遇到好的项目、心仪的产品,不要等。


      1、合肥购房者基数增加


      前几天笔者写过,某机构公布 2018年Q4全国主要城市人口吸引力榜单,合肥紧随南京、天津、佛山之后,位列全国第17!


      另一个数据是:据猎聘网数据显示,2016-2018年,合肥人才净流入率6.97%,位列全国第10!


      合肥目前常住人口突破800万!


      再不买,现在刚需群体将与合肥流入的人口、引进的人才产生竞争,购房难度将会增加。




      对于改善群体,有两个现象显示出,出手的时机也已经到来。

      2、21城限售限价政策松动

      截至目前,至少已有21城或取消限价或放开限售,抑或解除限购,楼市回暖信号明显。



1、取消限价城市

衡阳:2019年1月1日起,暂停执行2017年起规定的商品房限价政策。(撤文)。

广州:市住建局:在执行的一刀切限价政策改为根据周边楼盘的价格浮动调整限价;

北京:2019年1月9日,拟于近期挂牌出让的两块住宅用地均不设定住宅销售限价。

佛山:取消楼市限价,变为单合同。

阜阳:国土局官网上挂出的地块信息显示,2019年以来所有地块,限价要求消失。


2、放开限售城市

太原:2018年7月4日,取消限售。

菏泽:取消新二手房限制转让措施。

大连:取消了参与积分落户的房屋在办理落户之后,3年内不得抵押、转让的规定;

取消落户新市区满5年可迁主城区的限制,只要在主城区有合法稳定住所即可迁移落户。


3、解除限购城市

2018年1月5日,兰州市房管部门在官网上挂出一则公告:取消了部分区域的限购政策。

主要含西固区,九州开发区,高坪等地,据房管局文件显示,这些在兰州属于偏远区域。


4、放宽落户城市

广州:学士、硕士和博士入户年龄限制从35、40、45周岁放宽到40、45、50岁。

南京:社保缴纳门槛由"2年内连续缴纳社保"转变为"累计缴纳社保不少于24个月"。

杭州:针对却因工作调动造成社保补缴的,累计不超过三个月,视为符合购房资格。

西安:凡是购房落户不再限制社保年限和购房时间,但是所购房产面积有一定限制。

常州:官方宣布购房落户条件放宽。

合肥:部分区域购房不需社保证明。

海口:本科以上或中级以上专业技术职称或技师以上资格人才从40岁放宽至55岁。

专科学历或高级工职业资格或执业资格人才也从40放宽至45岁。这两者皆是针对落户。

珠海:非珠海市户籍居民购房,从需要连续缴纳5年社保改为需1、3、12个月不等。


5、楼市减税城市

深圳:二手房的增值税附加税减半。

南京:二手房交易部分税费也减半。


6、其他松绑举措

青岛:2019年1月3日,取消仅出台6个月的购房摇号政策,为本轮调控中的首例。

天津:2019年1月10日,将自持租赁住宅调整为可售住宅,为全国首个执行城市。

而经济日报-中国经济网在2018年底,报道了一篇名为《社科院:房价下跌城市较快增加 应调整限售限价政策》的文章。




      文中指出:房价下跌城市较快增加,未来一线城市或将率先缓慢复苏,二三四线城市仍将继续调整。建议部分房价下跌的城市可以因地制宜地调整限售、限价等不合时宜的房地产政策。

      过去十几年来,我们的房价一直遵循这个模式,就是:暴涨必调——调久必横——横久必跌——见跌必救——一救就涨。合肥是否会在某一天发布新政谁都说不准。


      3、利率下调

      新年伊始,全国多地房贷利率出现了松动的迹象。


       据了解,北京地区有个别银行首套房贷款利率下调为基准利率上浮5%,不过主流利率是基准利率上浮10%,二套房贷款利率为以基准利率为基础上浮20%。


       厦门首套房利率由上浮5-20%下调至基准,幅度高达20%,二套房下调10%-15%。


      佛山首套房贷利率下调幅度在5%左右,深圳首套房贷利率已调整为基准利率上浮15%。


      广州中国银行首套房房从上浮15%下调为上浮10%,光大、民生等行也较此前下调了5%。


      杭州工商银行和中国银行部分网点首套和二套房贷款利率均下调5%,放款速度也加快。


      这是自2017年房贷利率上调后,全国范围内首次出现集中下调情况,且伴随放款加快。



      而对于合肥市来说,目前来看合肥科技农村商业银行的首套房利率为上浮15%。相对合肥首套利率普遍上浮20%及以上来算,无疑是一股清流。

      除此之外,  交通银行优质客户,首套能做15%;建设银行优质客户,首套房可以上浮15%;民生银行优质客户,首套房可以上浮15%。

      所以笔者认为,改善型购房群体出手的时机已经到来。

      政策松绑——房价不会跌,限购有可能进一步放开;利率下降——现阶段买房比之前的贷款金额要降了不少!


2019年初

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千禧年之后截止到目前,全国有5次绝佳的买房机会。

1、2004年,“国八条”出台,房价短期压制后迎来井喷爆发式增长。

2、2008年,4万亿经济刺激计划出台,市场快速回暖,刺激房价增长。

3、2011年财政收紧资金,房企回笼资金降价销售,连续24个月房价上涨。

4、2014年市场寒冬,国家降息并解除限购,全国去库存战略,房价翻番。

5、2018年底到2019年初,货币超发,通货膨胀加剧,央行对楼市放水,固定资产抵抗通货膨胀。同时全国不少城市解除或变相松绑楼市调控政策。



       而最近房地产的火爆并不紧紧是由大环境决定。

       首先:积蓄去年需求

       过去一年,很多城市房价的确明显下调了。而且低迷的成交量下,积蓄了不少需求。

       最近全国开始出现项目宣布涨价,人为的刺激市场。

       从市场发展看,随着金九银十逐渐褪色。春节期间市场成交冰封,3月份必然会积蓄大量的购房客户。

       其次:天时地利人和,房地产政策的确有所宽松

       2019年1月份人民币贷款增加3.23万亿元,同比多增3284亿元。分部门看,住户部门贷款增加9898亿元,其中,短期贷款增加2930亿元,中长期贷款增加6969亿元;

      2018年1月人民币贷款增加2.9万亿元,同比多增8670亿元。分部门看,住户部门贷款增加9016亿元,其中,短期贷款增加3106亿元,中长期贷款增加5910亿元。

      住户部门中长期贷款大部分是房贷,在1月份受到降准等影响,包括2018年部分房贷按揭需求转移到1月份。接近6000亿的单月居民户中长期贷款数据是历史高位。

      从房地产资金面看,2018年12月到2019年1月,房企融资难度有所降低,大额融资明显增加。一月份的降准带来的信贷对房地产影响开始逐渐出现。

       从房地产调控内容看,的确出现了多城市宽松,叠加人口政策(其中大量的轻微松绑政策被加码放大。)

       第三:趋势要看政策

本轮房地产市场逐渐止跌是从2014年930开始,到2015年330政策开始酝酿上涨,体现在房价指数上最初是从2015年4月开始,一线城市上涨,二线城市也止跌。


       2015年5月70大城市房价数据,开始本轮价格爆发,当月二手房上涨城市达到42个,其中大部分一二线城市,特别是一线城市最高深圳单月上涨6.3%,全面开始本轮房价上涨。

       31个二线城市二手住宅销售价格由升转降,下降0.1%。叠加一线城市下调,这是最近45个月首次出现。

       统计局公布的新建商品房住宅完全来自各地网签数据,在各地限制签约的情况下,低估房价上在,在最近各地释放高端存量签约的时候,又放大了市场涨幅。



       从全国房地产市场成交量看,一二线城市已经基本是二手房占据市场主导,特别是一线城市,北京上海等城市90%市场成交是二手房。二手房数据更代表市场真实情况。

       从各地政策内容看,房地产调控2019年政策取向依然是从严为主,但之前过于严厉,部分城市楼市出现明显调整局部市场,会有政策微调的可能性。

       3月份很多之前跌了的城市出现回暖已经成为了趋势!

       这一轮小阳春到底多长?核心还是看信贷政策的宽松程度,最典型的指标是认房又认贷的标准是否会变化,这个政策不变市场波动不会大,这个政策一旦变化,市场将出现明显反弹。